皆さん、こんにちは。

昨日、複数の不動産会社の方を対象にして、「不動産会社のための任意売却基礎知識」という題名で、講演をさせて頂きました。

任意売却については、私の下記のホームページにも簡単に記載をしているところですが、このような事柄を事例を交えながら説明をさせて頂きました。http://js-clover.com/ninni-baikyaku.php

そして、不動産会社の方向けに特化をして、
①金融機関から任意売却の依頼があった場合のケース
②弁護士や司法書士などから任意売却の依頼があったケース
③破産管財人から任意売却の依頼があったケース
④一般顧客から任意売却の依頼があったケース
の各流れやそれぞれの場合について、注意すべき点などを交えながらお話をさせて頂きました。

また、少し専門的ではありますが、抵当権の優先順位や税金等の差押えが入っている場合の優先順位なども簡単に説明をさせて頂きました。

任意売却をする場合には、上記の４ケースで手続きが変わってきます。
抵当権者の方や差押えを行っている滞納処分庁（役所等）と話をするときに、手続きの流れを知らなければ最初の段階で信頼を得ることができません。

また、抵当権者が複数いる場合、更には税金等の差押えの登記が入っている場合、法的な優先順位を知らずに交渉をしてしまうと、落としどころをきちんと見つけることができなくなります。任意売却は全ての抵当権者の同意を得らえることと税金等の滞納処分庁（差押えを行っている役所等）の同意を得ることができなければ、売却することができません。交渉を行う際、法的な知識が根底にあって説得をするのと、法的な知識もないまま合理的な説明もできずに説得をする場合とでは、相手の対応も全く異なってくると思います。

不動産会社の方向けに特化をした講演だったので、皆さんに最低限知っておいて頂きたい知識を念頭に置いて、お話をさせて頂きました。

講演時間は１時間半程度でしたが、皆さん、真剣に聞いて下さって、配布をしたレジュメ等にメモをされていました。
途中で質問されたり、最後に質問があるなど、真剣に聞いて下さっていることを肌で感じることができ、大成功だったように思います。

やはり真剣に聞いて下さると嬉しいものですね。

皆さん、こんにちは。

遺言の必要性について、熱く語るの続きです。

③法定相続人が兄弟姉妹のみの場合
　　このケースの場合、遺言があってもなくても構わないのですが、ただ、兄弟姉妹が沢山いて、更にその兄弟姉妹が亡くなっている場合には、その兄弟姉妹の子供が代襲相続人になりますので、人数が多ければ多いほど相続関係が複雑になります。そのなかに、連絡が取れない方が一人でもいれば、家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらって手続きをとらないといけなくなりますので、更に複雑になります。兄弟姉妹の方でも特に親しい方がいらっしゃって、この人に多めに残してあげたいとか、そういう意思がある場合でも、遺言を作成していなければ、多めに譲るということはできません。また、預金の解約等を行うにしても、人数が多ければ多いほど集める書類も大変になります。遺された相続人のことを考えるのであれば、遺言を作成しておくことをお勧めします。
　　なお、兄弟姉妹には遺留分がありませんので、特定の方に対して遺産を全て相続させても、相続問題で死後に揉めるということはありませんので、死後の揉め事など考えることなく、遺言を作成することが可能です。

④親族が経営する会社の株式を持っている方
　このケースは意外にご存知ない方もいらっしゃると思いますが、とても大切な問題です。遺言がない場合、株式は法定相続分の割合に応じて分割されるわけではなく、１株を法定相続分全員で準共有する形となります。ですから、遺産分割協議が成立しない場合、法定相続人全員の同意がなければ、株主としての権利を行使することができません。相続人が一人であれば問題ありませんが、相続人が複数人いて、相続人間で争いがあって、遺産分割協議がなかなか成立しない場合、株主が株主としての権利を行使できないばかりに、親族が経営する株式会社の会社経営を進めることができないといった事態も起こり得ます。勿論、保有している株式数がごくごく僅かで会社経営に支障を来さない程度であれば問題ありませんが、親族が経営する会社の株式を持っている時点で、保有している株式がごくごく僅かだというのはあまり考えられません。会社経営が立ち行かなくなると、会社の関係者に与える影響も大きくなりますので、せめて株式を誰が取得するかについては、遺言で指定をすることをお勧めします。
　因みに上場していない株式は外部で取引ができないので価値がないと思い込んでいらっしゃる方もいるかもしれませんが、実際はそうではありません。勿論、資本金÷株式数という計算で決まるというものでもありません。実際にはとても複雑な計算があって、詳細は税理士の方にお尋ね頂きたいのですが、単純に言うと、亡くなった時点で会社が保有している財産÷発行済株式数×保有株式数＝相続する株式価格となります。たとえ、資本金が１００万円くらいしかなくても、株式会社が保有している資産が１億円であれば、１億円を基準に計算することになりますので、株式数によっては相続税申告の義務が発生するケースもあります。
　会社の経営に全く関与していなかった方が突然株式の準共有者になっても困るばかりであり、会社経営にとっては百害あって一利なしです。是非、遺言で株式の取得者を定めて頂きたいなと思います。

⑤会社の代表者
　この場合は④で生じる事態と全く同じ事態が起こり得ます。さらに、会社の代表者が保有している株式というのは、一般的には会社の経営に影響を及ぼす程度の株式数のはずなので、①代表取締役を選定することができない、②その他会社の経営に影響を与える方針決定ができないなどの事態が生じた場合、最悪の場合、会社を閉鎖せざるを得ない状態となってしまいます。よくあるケースとしては、兄弟が複数いて、そのうちの一人しか経営に関与していなかったのに、経営に全く関与してこなかった他の兄弟と争い、代表者を定めることもできず、取引先や金融機関からの信用をなくし、会社閉鎖に追い込まれるなどです。
　一からたたき上げで作りあげた会社であれば、自分が死亡した後の会社の経営はとても気になるところであり、会社の未来を考えれば、遺言の作成は必須です。相続人同士の争いを会社に持ち込まないようにさせるためには、遺言を作成しておくことが一番ですので、会社の代表者（株式を保有している方）は是非、遺言を作成しておくことをお勧めします。
※もちろん、事業承継とか相続が発生する前の手続きもありますが、これは遺言の前の手続きですので、今回は省略します。少なくとも遺言書は残しておいて頂きたいと思います。

⑥特定の方に対して遺産を与えたいと考えている場合
　遺言書がなければ、法定相続分どおりの相続となります。もしも、特定の方に財産を与えたいとお考えの場合には、遺言書を作成していなければ、その意思を貫くことができませんので、遺言書の作成をお勧めします。

　遺産というのは、亡くなられる方が長年築き上げてきたものであり、亡くなられる方の人生の集大成といえるものです。
　遺言書の作成は、自らの人生を振り返り、自分の生きた証を誰に残したいのか、どういう想いで残すのか、じっくりと考えることのできる機会でもあります。遺言書を作成する場合、死を意識するので嫌だと思われるかもしれませんが、遺言書はいつでも撤回をすることができますし、お元気なうちに、正常な判断に基づいて、自らの生きた証を引き継がせる方を定めなければ、意味がありません。
　認知症になってからでは、遺言能力がなくなるケースもありますので、できれば早いうちに早い段階でご自分の想いを伝えるための遺言を作成してほしいと思います。

　なお、ご病気などで動くことができない方については、公証人が出張をして、公正証書遺言を作成するという方法もありますので、ご自分のためにも、相続人のためにも、ぜひとも遺言書を作成して頂きたいなと思います。

皆さん、こんにちは。

今日は「よくありそうだけど、あまり知られていない、でも知らないと怖い」そんなお話をしようと思います。知らないと大変なことになる可能性もありますので、気を付けましょう。

（事例）
　この間、姉が亡くなりました。
　姉には子供が一人いるのですが、姉は全ての遺産を私に相続させるという趣旨の遺言を書いていました。
　姉には現金はありませんが、評価額２０００万円相当の土地があります。
　この不動産について、所有権移転登記をお願いしたいのですが、何か問題はありますか。
　※子どもの遺留分請求権については、今回の事例では考えないものとします。

皆さんは法定相続分というのをご存じでしょうか。これは民法が定めている相続分で、簡単にいうと下のようになります。
①子どもと妻は常に第１順位の相続人
②子どもと妻がいる場合には、子どもが２分の１、妻が２分の１
③子どもがいなくて、妻と死亡した方の親がいる場合には、妻の相続分が３分の２、親の相続分が３分の１
④子どもがいなくて、両親も亡くなっていて、妻と亡くなった方の兄弟姉妹がいる場合、妻の相続分が４分の３、兄弟姉妹の相続分が４分の１
⑤妻がいなくて、子どものみがいる場合には、亡くなった方の両親や兄弟姉妹がいたとしても、子どもが全ての遺産を相続

つまり、今回の事例は上記⑤にあたりますので、本来であれば、お姉さんの子どもが全ての遺産を相続することになりますが、遺言があるので、相談者である妹さんが、不動産を譲り受けることができる、ということになります。

ここで気を付けて頂きたいのが、上記④の場合のように妻と兄弟姉妹が相続人となる場合には、兄弟姉妹は法定相続人ですので「相続」となりますが、今回の事例のように、子どもがいる場合には、兄弟姉妹は法定相続人ではありませんので、妹が不動産を譲り受けた場合は「遺贈」となります。


「相続」を原因として不動産を譲り受ける場合に課税されるのは「相続税」ですが、「遺贈」を原因として不動産を譲り受ける場合に課税されるのは「贈与税」になります。
　国税庁のホームページによると、現在の相続税の基礎控除額は「５０００万円＋法定相続人の人数×１０００万円」ですので、この事例で仮に子どもが相続をした場合は非課税となります。
　これに対して、贈与税は基礎控除額が１１０万円ですので、今回の事例でいくと１８９０万円に対して課税され、納める税金は７２０万円に上ります。
　※評価額を計算する際に細かい計算方法があるとは思いますが、今回は単純に２０００万円と仮定をしていますので、詳細な計算方法は税理士にご相談下さい。

　譲り受ける不動産が市場性のある不動産であれば問題はありませんが、評価額は高いけど、立地条件が悪いなどの理由で市場性の低い不動産もあり、売れない不動産を譲り受けたばかりに、多額の税金を支払わないといけなくなったという事例は、実際にもよくあります。

　私が相続のご相談をお引き受けするときには、このような点にも配慮をするように心がけ、所有権移転登記をしても本当に大丈夫か否かを確認するようにしています。　

所有権移転登記をすれば、遺贈を受けたことが客観的に明らかになりますし、税務署に対して「知らなかった」と主張をすることは困難ではないかと思います。
　大丈夫かなと不安に思われる場合には、事前に専門家にご相談されることをお勧めします。

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今後ともよろしくお願いいたします。