任意売却・競売｜司法書士法人アーチ

任意売却・競売

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている方が、返済困難に陥った際、抵当権者と予め合意をすることにより、融資額の総額を返済しなくても、抵当不動産の売却を可能とする手続きです。

こんな方に任意売却はお勧めです

住宅ローンが高すぎて現在の給料では支払いができない
失業をして住宅ローンが支払えなくなった
給料が減ってしまって住宅ローンの支払いが困難
他にも借金があるので、不動産を売却してでも借金の総額を減らしたい

任意売却によらずに売却した場合はどうなるの？

不動産を売却するためには、設定されている抵当権を抹消する必要があります。
しかし、抵当権者は原則として債務額全額を入金しなければ、抵当権の抹消には応じません。
そのため、任意売却によらずに不動産を売却する場合には、抵当権を抹消できる金額、つまり残債務額以上で売却をする必要があります。

ところが、住宅ローンなどの抵当権が設定されている不動産の場合、不動産の市場価格よりも残っている債務額のほうが多いのが一般的です。

任意売却によらずに不動産を売却する場合には、住宅ローンの残債務額以上の金額で売却をしなければ抵当権を抹消することができないため、住宅ローンの残債務額を基準に不動産の売却価格を決めなければならず、市場価格よりも高い不動産の価格で売り出さざるを得ない場合があります。

市場価格よりも高い価格で売り出しているのですから、当然、なかなか売却できず、不動産の価値は下がり続け、更に売れにくくなるという悪循環を生んでしまいます。

なぜ任意売却が可能なの？

給料が減ったり、リストラされるなどして、住宅ローンが滞ってしまった場合には、住宅を売却して住宅ローンの返済に充てる方法が、抵当権者にとって、一番簡単でかつ確実な回収方法になります。

しかし、前記のとおり、住宅ローンの残債務額の方が不動産の市場価格よりも高いのが一般的なため、住宅ローンを完済できるような価格を売出価格に設定しても、不動産は売却できず、ひいては債権を回収できないという事態に陥ります。

抵当権者にとっては、住宅ローンの完済にこだわるよりも、不動産を適正な価格で売却することにより、より早期に、より確実に債権を回収するほうが有益であるため、住宅ローンを完済できない金額がであっても、抵当権の抹消に応じることとなります。

このようにして任意売却が可能となります。

不動産の競売によって回収することはできないの？

住宅ローンを貸し付けている金融機関等が、不動産に抵当権を設定している場合には、担保不動産競売により回収を行うことはもちろん可能です。しかし、競売をした場合には、①裁判所の手続きに従うため少なくとも数ヶ月の期間がかかる、②不動産の鑑定費用や競売登記の登録免許税等で少なくとも数十万円の費用がかかる、③申立書の作成及びその後の手続き等で相当な手間を要する、④一般的に競売の方が市場価格よりも低い金額で売却されるといった理由などから、まずは任意売却の手続きから開始し、売れない場合には競売の申立てを行うというのが一般的です。

なお、より早期に売却することを目的として、競売と任意売却を同時並行で進める場合もありますが、このような場合には、任意売却による決済が完了した後、競売の手続きを取り下げることとなります。同時並行で進めることについては、法的には何ら問題ありません。

任意売却の流れ

不動産会社に対して任意売却の仲介の依頼
　↓
不動産会社による不動産の査定
　↓
抵当権者に不動産の査定価格の報告
　↓
抵当権者と売出価格の決定
　↓
不動産の売出開始
　↓
買主による購入の申出
　↓
売主及び抵当権者に対する報告
　↓
売主及び抵当権者からの承諾
　↓
売買契約の締結・買主の住宅ローンの準備等
　↓
売買代金の授受・所有権移転登記
買主が住宅ローンを利用する場合には新たな抵当権の設定
売主が設定していた抵当権の抹消
　↓
所有権移転登記等の完了
　↓
任意売却の手続終了

※売主の方が居住をしている場合には原則として売買代金の授受までの間に退去をする必要があります。
売主が破産をして、破産管財人が選任されている場合には、原則として破産管財人が売主となります。この場合には、売主の承諾に代えて、売却に係る破産裁判所の許可が必要です。

残った住宅ローンはどうなるの？

不動産を売却して住宅ローン等の借金が残った場合、残った債務が当然に免除されることはありません。金融機関等との交渉により、債務額の減額や毎月の返済額の減額ができる可能性はありますが、抵当権者が応じてくれるとは限りません。
このような場合には、個人再生の手続きを行うことで債務額を圧縮したり、破産手続開始・免責許可申立てを行うことにより、債務を免責（法律上の支払義務を免除する）してもらうことになります。

よくある質問

固定資産税を滞納しているのですが、任意売却はできるのでしょうか。

固定資産税を滞納している場合であっても、任意売却を行うことは可能です。
固定資産税の滞納により不動産が差し押さえを受けている場合であっても、売却手続きの中で差し押さえを行っている役所の承諾が得られれば、任意売却は可能です。
任意売却には費用はかかるのでしょうか。

任意売却を行う場合には、不動産会社の仲介手数料や抵当権の抹消登記費用がかかりますが、これらは売却代金の中から支払いがされるため、売主の方が別途費用を負担することは原則としてありません。
私は不動産に居住していますが、居住中であっても任意売却は可能でしょうか。

居住中の場合でも任意売却は可能です。
破産手続を検討しているのですが、任意売却を行っても大丈夫でしょうか。

破産手続きを検討している場合であっても、任意売却を行うことは可能です。ただし、売却をすることにより破産手続上問題となり、場合によっては免責決定が出ない可能性もありますので、破産手続を行う場合には、事前に専門家に相談の上、専門家の指示を仰ぎながら手続きを進められることをお勧めします。
競売中でも任意売却は可能なのでしょうか。

競売中であっても同時並行で任意売却の手続きを行うことは可能です。この場合には、任意売却による決済が完了した後に抵当権者が競売の取下げをしますので、取下が可能な期間までに決済が完了することが前提となります。
破産手続開始の申立てを行って、破産管財人が選任されているのですが、任意売却は可能でしょうか。

任意売却の手続きは可能です。ただし、この場合には、破産管財人が売主となりますので、不動産の所有者（破産者）は売却手続きに関与することができません。また、売却をする前提として、破産決定を出した裁判所による売却許可が必要です。

司法書士報酬

所有権移転登記費用および買主負担抵当権抹消登記費用は、売買代金の中から負担、また、抵当権設定登記費用は、買主負担となりますので、売主の方には費用はかかりません。
※破産手続きや個人再生等の手続きを行う場合には、別途費用が必要です。

ご相談者の方へ

住宅ローンなどの負債に苦しまれている場合には、是非、ご相談下さい。住宅ローンなどの負債に苦しまれている場合であっても、住宅を売却して少しでも楽になりたいという方もいらっしゃれば、住宅はできれば保持を続けたいけど、保持をする方法はないのかと悩まれている方もいらっしゃると思います。私は、ご相談者の方の詳しい状況やご希望を伺い、ご相談者の状況に適した手続きについて検討をした上で、ご相談者の方に分かりやすく説明をするように心がけています。

住宅ローン等の負債に苦しまれている方に対する初回相談は無料です。
お気軽に電話若しくはメールにてご連絡下さい。

不動産会社の方へ

任意売却の手続きについて、講師を行います。特に破産が絡む任意売却については、法律事務所での経験を生かして、ご説明をさせて頂きます。
ご興味がある場合には、メール若しくは電話でお気軽にご連絡下さい。